Прогнози за пазара на недвижими имоти в България и Европа през 2018

В средата на март беше публикуван докладът Global Investment Atlas 2018, според който България отчита най-голям годишен ръст от 153% в инвестициите в недвижими имоти сред 60 държави в света. Докладът е на международната консултантска компания Cushman&Wakefield с партньор за България Forton. Според данните, стойността на сделките е достигнала 856 млн. евро, нареждайки страната ни на 32-ро място от топ 40 държави по обем на новите инвестиции с трансграничен капитал. Основна причина за добрата 2017 г. са големите сделки за търговски и бизнес имоти у нас от южноафрикански фондове. Според експертите от Cushman&Wakefield, инвестиционните обеми в 2018 г. ще продължат да растат, като пазарите от страните в Източна Европа, където е и България, отново ще бъдат основен двигател.

Добрият темп на пазара през 2017 г., който предпоставя и добра 2018 г.

2017 г. е била изключително успешна и за цяла Европа, особено в сегмента офис площи, който е постигнал рекорден обем от инвестиции в размер на 253 млрд. евро. По данни на BNP Paribas Real Estate, това са 43% от общия обем инвестиции и е повишение с 10% спрямо 2016 г. Пазарът е вървял нагоре в повечето големи градове в Германия, както и в Париж, Лондон, Дъблин, Варшава, Мадрид, Милано, Амстердам и др., където процентът на усвоените офис площи отчита исторически растеж, а спадът на свободните офис площи е повишил цените.

Представянето в нашия регион – Централна и Източна Европа, също е много стабилно. Европа е отчела увеличение на инвестиционните обеми от 8.3% за годината, отчитат експертите на Global Investment Atlas 2018. Основна роля в подобрението на резултата са имали страните от Централна и Източна Европа (ЦИЕ), където през 2017 г. са сключени с 19.2% повече инвестиционни сделки за имоти.

Според доклад на Colliers с прогноза за 2018 г., инвестициите в бизнес имоти в ЦИЕ е достигнал нов рекорд от 13.1 млрд. евро през 2017 г., а най-ликвидният пазар е България. Нивата на доходност в българската столица сa най-високи в сравнение с другите столици от региона – 7.25% за търговски площи, 8.25% за офиси и 10.0% за индустриални имоти. Анализът на компанията за 2017 г. сочи, че обемите, реализирани от местни инвеститори, са най-високи в Чехия (1.08 млрд. евро), Унгария (708 млн. евро) и Полша (421 млн. евро). България се нарежда на четвърто място с местни инвестиции на стойност 110 млн. евро през изминалата година. У нас инвестициите от местни компании формират една шеста от общата пазарна капитализация на пазара на бизнес имоти в София.

Как пазарът на недвижими имоти в България затвори 2017 г.

Общата стойност на сключените инвестиционни сделки е рекордна за България – 957 млн. евро. 70% от общия обем се дължи на продажбата на търговски центрове. Международните купувачи надминават българските инвеститори като дял от всички сделки, като Южноафриканските инвеститори имат заслуга за 71% от общия обем транзакции. Втори по обем са сделките с офис площи – 17%, следвани от парцели за строеж – 7%, хотели – 5% и индустриални площи – 1%. Сделките с имоти, генериращи доход, водят (83%) пред тези, придобити със спекулативна цел (12%) или закупени за собствено ползване (5%). Най-висока възвращаемост имат офис площите – с 8,25%, следвани от търговските площи – с 7,25% и индустриалните площи – с 10%.

София през 2017 г. в основните сегменти

Пазарът на офис площи клас А, Б и С в София е достигнал 2,000,000 м2, а обемът сключени сделки за 2017 г. е най-голям от 2009 г. насам – малко над 200,000 м2 (55% ръст на годишна база). Продължава трендът от 2016 г. на преместване и сливане на екипи на една компания в една обща офис сграда, предимно при компании от аутсорсинг сектора. Най-голямо търсене има от сектора Информационни технологии – 71%, следван от Професионални услуги – 15% и Медицина и фармация – 10%. Още данни за търсенето и предлагането на офис площи са публикувани в обзора на Colliers International | Bulgaria.

Активността при усвояването на площи в търговските центрове в София отбелязва ръст от 17% на годишна база. Общото предлагане на модерни търговски площи в столицата през 2017 г. е било 400,660 м2. Средният месечен наем е бил 49 евро за м2. Най-голяма част от обектите по главните търговски улици са заети за Мода – 30%, следвани от Заведения за хранене – 19% и Услуги – 13%. В търговските центрове търсенето е в 4 основни категории – Супермаркети и хранителни стоки(18%), Забавления (15%), Мода (13%) и Заведения за хранене (12%).

Търсенето по сектори при модерните индустриални и логистични площи в София е било основно от търговци на едро и дребно с 60%, бизнес услуги – 17% и логистични оператори – 14%. Предлагането на инудстриални площи се увеличава с 5% на годишна база до 883,600 м2 при запазени наемни нива от 4,5 евро м2 за клас А и 2,7 евро м2 месечен наем за клас Б . Проектите в строеж са 177,600 м2.

Към края на 2017 г. предлагането в сегмента на средно висок и висок клас жилища отбелязва 12% ръст. Броят на жилищните обекти в активно строителство продължава да расте. Купуват се най-вече имоти на етап „в строеж“ – 58% от всички транзакции. Търсенето е фокусирано предимно върху жилища за собствено ползване, но немалък е и процентът на закупилите за инвестиция (25%). Най-динамично развиващите се зони са районът около Бизнес Парк София, кварталите „Кръстова вада“ и „Витоша“. Цените на жилищата са нараснали със 7% през 2017 г. и варират между 1,000-1,600 евро за м2 (с включен ДДС).

Как ще се развива имотният пазар през 2018 г.

Според доклад на компанията за недвижими имоти Savills, положителните очаквания за икономиката на цяла Европа ще засилят и положителния тренд на пазара на недвижими имоти. Търсенето на бизнес имоти ще расте и ще надвишава предлагането, което ще принуди наемателите да планират отрано нужните площи и да изчакват завършването им. Според прогнозите на Savills, през 2018 г. завършените офис сгради на наблюдаваните от компанията пазари ще се увеличат със 17% и с 18% през 2019 г., като близо 40% от тези площи вече са наети.

Търговците ще продължат да търсят най-добрите търговски улици и търговски центрове. Растящата онлайн търговия ще повлияе на два сегмента. От една страна все повече електронни магазини ще отварят или разширяват физическите си площи, от друга – ще се увеличи търсенето на складови и логистични съоръжения за съхранение и логистика на стоките.

Ще расте и значението на нововъзникващи подсектори като споделените работни пространства, комплексите за съвместен живот и работа, мултифункционалните пространства.

В София, след силната година на транзакции с търговски центрове, се очаква засилен интерес и към останалите сегменти на пазара – офиси, индустриални и логистични площи и хотели, прогнозират от Colliers International. Не се очаква обемът на инвестиционните транзакции да надмине този от 2017 г.. Държавните индустриални зони ще стават все по-привлекателни, заради стратегическата локация, бързия достъп до главни артерии и заради стабилните наемни нива. През 2018 г. се очакват още 55,000 м2 логистични площи да излязат на пазара за отдаване под наем. Най-голямо търсене се очаква от сектор “Производство” /основно автомобилно/.
При стабилни наемни нива ще продължи да се развива и пазарът на офис площи, където интересът ще се насочи към сгради клас Б заради недостига в предлагането на завършени офис площи клас А . През 2018 г. се планира 158,000 м2 офис площи да влязат в експлоатация, като 50% от тях вече са заети. Аутсорсинг секторът ще продължи да определя търсенето на офис пазара не само в столицата, но и в Пловдив, Варна и Бургас.