Пазарът на недвижими имоти

 

София е най-големият пазар за модерни офис и търговски площи в страната. Количеството индустриални и логистични площи расте в унисон с икономическия растеж на града. Жилищният фонд на София също нараства и се модернизира.

Данни за офис и индустриалните площи в София

клас А и клас Б офиси в София 1.9 - 2 М м2

Офиси клас А и клас Б в София

доход при инвестиция 7.50 %

Доход при инвестиция

офис площи до 2020г 400 - 450 К м2

Офис площи в строеж

наем на офис площ в София 8 - 15 €/м2

Наем на офис площ в София – най-ниското ниво за ЦИЕ

1.1 - 1.2 M м2

Модерни складови и логистични площи в София

8.5 %

Доход при инвестиция

200,000 м2

Индустриални и складови площи в строеж

2.7 - 4.4 €/м2

Наем на складови и логистични площи в София

По данни на водещи агенции за недвижими имоти

Обзор на жилищния пазар в София

Интересът към закупуване на жилище в София остава изключително висок. Жилищните имоти в София са поскъпнали с 8.8% през 2018 г.

Апартаменти и къщи са предпочитана инвестиция. Доказателство за силния интерес е повишението на цените с 8.8%, което представлява 3 пъти средногодишната инфлация в България. Освен това, в момента над 20% от покупките са с цел инвестиция, а преди няколко години този процент беше около 5%. Анализите сочат, че инвестицията в имот осигурява 4-5% възвръщаемост, а при едностайни апартаменти тя може да достигне 7.5%. През 2018 г. са издадени 69% повече разрешителни за строеж спрямо 2017 г. или общо 14 761 броя.

41% от клиентите през 2018 г. са закупили двустаен апартамент. Цените на имотите през декември 2018 г. започват от около 700 евро/кв.м. в кварталите Люлин и Свобода и достигат 1 400 евро/кв.м. в Центъра, Иван Вазов, Лозенец и Изток. Бурното строителство на жилищни площи в последните две десетилетия бе концентрирано в южните райони на София, където са повечето нови жилищни сгради днес. В плановете на градската управа е залегнало развитието на северните части на София.

Източник: Адрес Недвижими Имоти

Продажби и кредитиране на жилища в София

В София са осъществени 28232 продажби през 2018 г. след 28175 (2017 г.), 26480 (2016 г.), 24379 (2015 г.) и 20863 (2014 г.).  Въпреки растежа, пазарът остава далеч от динамичността, която демонстрираше преди кризата. През 2007 г. са били реализирани 45015 сделки. Тогава допълнителен тласък на пазара даваше външен инвеститорски интерес, докато десетилетие по-късно българските купувачи са движещата сила на пазара.

Половината от покупките са осъществени с кредит, като процентът расте. Въпреки това, не се очаква прегряване на пазара, защото докато преди кризата кредитирането расте с 20% на година, то сега ръстът е значително по-умерен. Лихвите по ипотечните кредити започват от 2.9% и достигат 6%. Купувачите плащат голяма част от сумата по сделката от своите спестявания, като през 2018 г. само 18% от кредитите са покривали над 80% от стойността на закупения имот.

В София са закупени 17941 жилища чрез ипотеки през 2018 г. след 18134 (2017 г.), 14209 (2016 г.), 11497 (2015 г.) и 8641 (2014 г.). Нивата от преди кризата остават недостигнати с 21924 ипотеки през 2007 г.

Източник: Агенция по вписванията

Жилища висок клас в София

Жилищата висок клас в столицата са наброявали 8 870 през 2018 г. Тяхното търсене остава много високо, като около 30% от покупките са с цел инвестиция. Въпреки ръста в новите луксозни проекти, предлагането все още е по-ниско от търсенето. Докато средната отстъпка през 2013 г. е била 11% от обявената цена, то през 2018 г. отстъпките са се свили до около 2% от обявената сума. От сделките за висок клас жилища 60% са сключени на етап „в строеж“. Свободните жилищни единици в този клас са 7% към края на 2018 г. Апартамент висок клас с две спални се търгува на цени от 145 000 до 180 000 евро, а наемът е между 950 и 1 200 евро месечно. Очаква се цените да останат стабилни.

Източник: Colliers International

Движение на цените в България, сравнени с другите страни-членки в ЕС

Бизнес зоните на София

1. бул. Тодор Александров

2. Център

3. Зона Sofia Square

4. Зона Хладилника

5. София Тех парк

6. Зона Капитал Форт

7. Зона Grand Kanyon

8. Бизнес парк София

9. бул. България

10. Зона Летище София

Споделени работни пространства в София

В София има над 25 споделени работни пространства за технологии, изкуство и др. 2% от цялата офис площ се отдава като споделени работни места, с което като проценти градът се нарежда в TOП 5 в Европа след Амстердам, Лондон и Стокхолм.

В София се намира и първият технологичен парк в България. София Тех парк насърчава развитието на развойната дейност, иновациите и технологичния капацитет в страната. Комплексът предоставя на технологичните фирми офис площи, както и 11 високотехнологични лаборатории.

Споделени работни пространства

Индустриални зони в София

Икономическа зона София-Божурище се управлява от Национална компания индустриални зони. Зоната се намира на 15 км от центъра на града и на 23 км от Летище София. Площта й е 3 038 527 кв.м. 27 български и чуждестранни компании вече избраха икономическата зона край София. Сред тях са световни производители като JYSK, BHTC, Multivac, Reisswolf.

С по-светъл син цвят на картата са отбелязани и по-малките индустриални и логистични комплекси в София. Те са концентрирани в западните и северните части на града.

Източник: Cushman & Wakefield Forton, НКИЗ

Източник: Doing Business 2019, Световната банка

Разрешнителни за строеж

Според доклад на Световната банка, за да се изгради малък склад в София, са нужни 18 процедури по получаване на разрешителни. Това включва свързване с ВиК.

София има най-бързият и лесен процес по получаване на разрешителни в България. Общо отнема 97 дни, ако се плати такса за ускорено обслужване от Общината. Средно в страните от ОИСР са нужни 153 дни за пълния набор разрешителни. Индексът за контрол качеството на строеж в България е 14 (от 15 максимални).

X